서울시 서남권 개발계획 / 서남권 대개조 개발 지역 총정리

첨단도시로 탈바꿈해 대개조가 예정된 서울시 서남권 개발계획의 세부계획을 살펴보고 금천 공군부대, 관악 S밸리, 김포공항 혁신계획 등 산업단지 계획과 용적률 400% 완화 등으로 재건축, 주거단지 조성이 어떻게 변화하는지 살펴보겠습니다.

그리고 많은 관심을 모으는 녹지공간 사업으로 어느 지역에 녹지 공원과 문화시실이 들어서는지 자세히 알아보겠습니다.

 

서울시 서남권 개발계획

서울시에서 상대적으로 개발이 덜 된 서울 서남권 지역을 첨단도시로 대개조 하겠다는 계획을 내놔서 부동산 시장에 관심이 쏠리고 있습니다. 서남권지역은 구체적으로 영등포, 구로, 강서 등 총 7개 지역이에요.

예전에는 준공업지역이었던 땅의 용도를 바꿔 용적률을 크게 끌어올리고, 주택과 산업시설을 더 많이 짓고, 콘크리트로 덮어놓았던 복개천을 되살려서 녹지를 조성하겠다는 계획입니다.

그리고 강서구에 있는 김포공항의 명칭도 '서울김포공항'으로 바꿔 새단장과 함께 국제선의 운항 거리를 늘리고, 활성화시키겠다는 목표예요.
그럼 어떤 개발과 변화를 계획하고 있는지 자세히 알아보겠습니다.

 

서울시 서남권 개발 지역

서남권 대개조 개발계획 - 클릭하면 확대됩니다

 

원래 소비 제조산업 중심지였던 서남권은 수도권 공장 이전 정책 등 70~80년대 수도권 규제와 지식 첨단산업으로 산업구조가 변화하면서 성장기반이 약해지고 낙후된 곳으로 평가받고 있는 지역입니다.

 

서남권 지역

강서, 양청, 구로, 영등포, 동작, 관악, 금천구

 

2008년 ‘서남권 르네상스’를 추진했으나 발전 적기를 놓치면서 열악한 수준에 이르렀고, 서울시는 서남권의 발전 가능성을 적극 활용한 이번 ‘서남권 대개조’를 통해 새로운 도시혁신 패러다임을 마련한다는 계획입니다.

 

 

서남권 대개조 핵심 비전

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서남권 개발계획은 서울시 도시 대개조의 신호탄격으로 앞으로 첨단산업 중심 ‘산업혁신’, 직주근접 실현 ‘주거혁신’이라는 대전제 하에 ‘녹색매력’을 더해 직‧주‧락(職住樂) 미래첨단도시로 탈바꿈하는 획기적 변화를 예고하고 있습니다.
이렇게 신경제, 신생활 중심도시가 되면 현재 과포화 상태인 서울의 인프라가 많이 분산되고 낙후된 서남권 생활환경도 많이 개선될 수 있겠죠.

그럼, 핵심 사업 계획인 산업혁신, 주거혁신, 녹색매력 3가지 항목으로 개발 계획을 알아보겠습니다.

 

 

산업혁신 / 미래 융복합산업으로 전환

기존에 열악한 제조업 중심의 준공업지역을 미래 첨단‧융복합산업공간으로 혁신하겠다는 계획입니다. 이를 위해 공장과 주거지를 엄격히 분리‧개발하는 기존 준공업지역 규제를 개선해 산업, 주거, 문화 등이 가능한 융복합공간으로 전환하고, 용적률 인센티브도 대폭 개선하겠다는 거죠.

즉, 산업단지와 주거단지, 문화등이 엄격하게 분리된 현재 도시계획 조례를 풀고, 제도를 개선할 예정으로 올해 안에 시행할 계획이라고 합니다.

특히 구로구는 구로기계공구상가, 구로중앙유통단지 등 과거 수도권 산업유통거점 역할을 하던 대형시설이 많은데요! 도심 물류와 미래형 업무기능이 융합된 핵심산업 거점으로 탈바꿈시킬 계획으로 맞춤형 사전기획과 인센티브 지원을 통해 민간 중심의 개발을 유도하는 방식으로 추진되며, 내년 시범사업 후보지 선정 후 개발을 추진합니다.

 

금천 공군부대 부지 개발

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여러 차례 개발이 무산됐던 금천 공군부대 부지는 공간혁신구역제도를 적용하여 개발을 촉진할 계획입니다. 스타트업을 지원해 첨단 산업을 유치하고, MICE 및 호텔 G밸리 지원, 도심형 주택과 거점형 녹지 문화시설이 어우러진 지역으로 탈바꿈시키겠다는 거죠.
이번에 용적률과 용도 규제를 완화하고 금천구에서도 적극적이라 추진력있게 진행될 계획입니다.

 

 

관악 S밸리 벤처창업거점

세제감면과 금융지원 등을 통한 자생적 창업생태계 조성을 지원하는 벤처기업육성촉진지구 서울대, 낙성벤처밸리(‘22년 1월 지정) 인근에 ‘관악S밸리 벤처창업 거점’을 조성합니다.

이 일대를 테헤란로와 G밸리를 잇는 스타트업 클러스터로 육성하는 것이 목표로 AI 거점 연구단지와 창업지원시설 등이 들어설 예정이니 사업에 착수하면서 입주 기업들에 대한 혜택이 구체적으로 발표될 걸로 예상합니다.

 

김포공항 혁신지구

김포공항 혁신지구 - 클릭하면 확대됩니다

 

도심항공교통(UAM)과 도시철도·간선급행버스(S-BRT) 등이 연계된 미래형 교통허브와 항공·모빌리티·첨단재생의료 등 혁신산업 시설로 조성되는 김포공항 혁신지구에 입지적 장점이 뚜렷한 강서농수산물도매시장 등 대규모 가용공간을 더해 신성장산업 중심의 혁신지구를 탄생시킨다는 계획입니다. 연내 혁신지구 지정을 완료하고 ’26년 착공이 목표예요.

 

서울김포공항 명칭 변경 국제선 강화

도시경쟁력 강화를 위한 국제 비즈니스 활성화와 김포공항 브랜드 가치를 높이기 위해 ‘서울김포공항’으로 명칭을 변경하고 국제업무 노선을 확대해 국제선 기능을 강화하는 한편 도심항공교통(UAM)의 선도적 도입으로 글로벌 접근성을 높인다는 계획인데요.

원래는 인천공항 허브화 정책으로 김포공항 국제선 전세편 운영규정이 2,000㎞ 이내로 제한되었지만, 이제 3,000㎞까지 확대해 동아시아 주요 도시와의 비즈니스 교류를 확대하려는 거죠.
이렇게 해서 국제관문인 김포공항과 도심 간 접근성을 높이고 서남권 산업혁신 촉매제 역할을 기대하고 있는 것으로 보입니다.

김포공항 UAM 허브와 여의도 버티포트(수직 이착륙장)을 조성하게 되면 김포공항에서 여의도 영등포까지 30분 소요되던 거리가 3분 정도로 단축됩니다. 그만큼 서울 도심과의 거리가 엄청나게 단축되겠죠.
서울 도시교통실에서 제시한 구상도를 살펴보겠습니다.

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주거혁신 / 공동주택 용적률 400%

직주근접이 실현되는 생활환경 완성을 위해 용적률 완화와 같은 다양한 인센티브 도입으로 주택정비를 활성화하고, 새로운 주거환경을 조성으로 시민의 라이프스타일을 혁신한다는 계획입니다. 자세한 완화 조건들을 살펴볼게요.

과거 준공업지역 내 공장이전 부지에 무분별한 공동주택 건설을 막기 위해 250%로 제한했던 용적률을 최대 400%까지 완화해 충분한 녹지와 편의시설 등 생활인프라가 더해진 ‘직주근접형’ 주거지를 조성하고, 연내에 도시계획 조례 등 제도개선 등 완료 후 시행할 계획입니다.

강서, 양천 등에는 현행제도로 재건축이 어려운 노후 공동주택 밀집 지역이 많은데요. 단순 주거위주 개별정비가 아닌 용적률 완화, 안전진단 면제 등 ‘노후계획도시특별법’을 포함한 패키지형 정비계획을 수립해 인프라가 풍부한 신주거단지로 재조성 한다는 거죠. 이러한 발표로 재건축 재개발이 더 활성화될 전망이라 시장의 기대감은 더 커졌습니다.

 

용적률 완화 400% 효과

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김포공항 등이 가까이 있는 만큼 항공고도제한에 대한 궁금증도 높은데 항공고도제한 완화도 차질 없이 추진해 노후 저층주거지 정비가 활성화되도록 할 예정입니다.
이미 올해 1월에 고도제한 완화를 추진하는 전담조직도 신설했고, 지난해에는 공항 주변 높이제한을 총괄하는 ICAO 의장을 만났고 조속한 개정을 요청했다고 하니 좀 더 기대해봐야겠죠.

 

서남권 주요 택지 지구

서남권 주요 택지지구 - 클릭하면 확대됩니다

 

노후 고밀 주거단지를 직·주·락 복합도시로 재조성하는 만큼 서남권의 주요 택지지구를 살펴보겠습니다. 대표적으로 가양, 등촌, 목동, 방화 택지지구가 있고 목동이 4040만 제곱미터로 가장 큽니다.

저층 주거지 주거환경 개선을 위한 모아주택 사업*의 차질 없는 추진과 다가구‧다세대 밀집 지역의 빠른 정비도 돕는다고 해요. 현재 모아타운 대상지 81곳 중 30곳이 서남권에 밀집된 상황. 주민의 사업이해도를 높이고 갈등조정 역할을 하는 공공주도 ‘현장지원단’과 SH공사가 참여하는 공공관리 시범사업 등 체계적인 행정지원을 지속적으로 추진할 계획입니다.

* 모아주택 사업 : 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지의 새로운 정비모델로 블록단위로 모아 단지화를 이루는 개념. 이렇게 되면 아파트처럼 체계적으로 관리할 수 있으며, 주차시설 같은 다양한 편의시설이 함께 조성됩니다.

 

 

녹지공간 / 생태하천 복원, 수변공원 조성

마지막으로 산업 및 주거공간의 혁신에 녹지와 수변, 문화와 여가공간을 더해 녹지와 문화가 충만한 서남권으로 완성한다는 계획입니다.
지역 곳곳 어디서나 편리하게 녹지공간에 접근할 수 있도록 공원과 수변 거점을 연결하는 보행·녹지네트워크를 확대하고 대규모 정비사업 시 민간에 다양한 인센티브를 제시해 개방형 녹지공간을 최대한 확보한다고 하니 요즘같이 숲세권을 중요시하는 시대에 더 관심이 많을 것으로 보여요.

어느 지역에 녹지화사업이 진행되고 공원과 수변거점이 연결될지 궁금하실 텐데요!

녹지공원 조성 지역과 녹지 네트워크를 바로 확인해 보겠습니다.

지도 - 클릭하면 확대됩니다

 

 

서남권을 대표하는 간선도로인 국회대로와 서부간선도로는 도로 상부를 비우고 녹지공간 조성하는 지하화사업을 추진 중입니다. 이외에도 마곡지구의 서울식물원과 한강 등을 연결하는 강서구 궁산~증미산 일대의 선형보행·녹지네트워크도 2026년 완공될 계획이고요.

 

상세 계획 - 클릭하면 확대됩니다

 

둔치공간이 부족해 수변을 활용하기 어려운 지역에는 뉴욕 리틀아일랜드의 수상 피어파크와 같은 수상공원을 조성해 수변친화공간을 늘린다고 하니 개방형 녹지 공간에 대한 기대감이 더 커집니다.

아울러 봉천천, 도림천 등 복개하천을 생태하천으로 복원(2026년 완료 예정)해 자연성을 회복하고, 안양천 등에는 수변테라스와 쉼터, 캠핑장 등을 조성해 수변감성을 누릴 수 있는 활력거점 공간(2025년 완료 예정)을 확충한다는 계획입니다.
서남권을 대표하는 여의도공원, 국립현충원, 관악산공원 등 거점공원은 자연과 문화가 결합된 공간으로 재구조화하고 지역 내 공공시설은 다양한 용도로 복합적으로 활용해 부족한 문화공간을 대체하고요.

한강 주변의 피어 파크는 둔촌, 가양 등 대규모 재건축단지 개발 시 공공기여를 통해 조성을 유도할 계획입니다.

 

 

서남권 대개조 개발계획 요점 정리

오늘은 상대적으로 낙후되었던 서울시 서남권 개발계획의 세부계획들을 알아봤습니다.
개발이 계속 미뤄지던 금천 공군부대등과 규제로 인해 활용도가 한정적이던 김포공항이 혁신계획으로 활성화될 예정이고, 용적률 완화와 준공업지역을 일부 해제해 재건축 재개발이 더 활성화될 전망입니다. 더불어 녹지 공간, 문화 사업도 함께 이뤄질 예정이니 서남권 대개조의 미래가 더욱 기대됩니다.

해당 부동산과 지역 투자에 관심 있던 분들에게 오늘 정보로 도움이 되길 바랍니다. 사진 출처_ 내 손안에 서울

 

 

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